Κοινωνική κατοικία: Οι παγίδες που φουσκώνουν το κόστος και καθυστερούν τα φθηνά σπίτια

Το υψηλό κόστος, οι καθυστερήσεις και η ασαφής εικόνα της διαθέσιμης περιουσίας μπορούν να περιορίσουν την αποτελεσματικότητα της κοινωνικής κατοικίας, όπως αναδεικνύει η μελέτη της BluPeak Estate Analytics μέσα από το παράδειγμα του Λος Άντζελες και τις προϋποθέσεις εφαρμογής στεγαστικών παρεμβάσεων στην Ελλάδα.

Η έκθεση «Στεγαστική κρίση και δήμοι» προτείνει αξιοποίηση κλειστών και δημοτικών ακινήτων για προσιτά ενοίκια. Μαζί με τα εργαλεία, όμως, θέτει και το ζήτημα της εφαρμογής ενός προγράμματος κοινωνικής κατοικίας. Τα κεντρικά ερωτήματα που πρέπει να απαντηθούν είναι, ποιο είναι το κόστος για κάθε σπίτι, πότε παραδίδεται, ποιος κατοικεί σε αυτό και για πόσο καιρό παραμένει προσιτό.

Το παράδειγμα των σχεδόν 600.000 δολαρίων

Στο Λος Άντζελες, το πρόγραμμα Proposition HHH για τη στέγαση αστέγων εγκρίθηκε το 2016, με δυνατότητα έκδοσης δημοτικών ομολόγων έως 1,2 δισ. δολάρια. Ο έλεγχος που δημοσιεύθηκε τον Φεβρουάριο του 2022, με στοιχεία έως τον Δεκέμβριο του 2021, κατέγραφε 1.142 ολοκληρωμένες μονάδες, περισσότερο από πέντε χρόνια μετά την έγκριση. Ο χρόνος ανάπτυξης των έργων έφθανε από τρία έως έξι χρόνια.

Στα έργα του βασικού σκέλους που βρίσκονταν υπό κατασκευή, το μέσο κόστος ανά μονάδα είχε αυξηθεί από 531.000 δολάρια το 2020 σε 596.846 δολάρια το 2021. Το ποσό αφορούσε το συνολικό κόστος ανάπτυξης και χρηματοδότηση από περισσότερες πηγές. Η μέση συνεισφορά του δημοτικού προγράμματος ήταν περίπου 134.000 δολάρια ανά μονάδα. Ο ελεγκτής αναγνώριζε την πρόοδο, αλλά επισήμαινε ότι ο ρυθμός παράδοσης υπολειπόταν της επείγουσας ανάγκης.

Η παγίδα που αναδεικνύει η μελέτη αφορά την αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των κατασκευών. Προτείνει σύγκριση του κόστους των διαθέσιμων λύσεων πριν από την εκκίνηση και συνδυασμό νέων έργων με ανακαινίσεις και άμεση στέγαση, καθώς για ένα νοικοκυριό που χρειάζεται σπίτι τώρα, ο χρόνος παράδοσης έχει πρακτική σημασία.

Ο στόχος των 70 σπιτιών και ο πραγματικός απολογισμός

Στην Αθήνα, το πιλοτικό πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης σχεδιάστηκε για 70 κλειστές κατοικίες, με επιδότηση επισκευών έως 10.055 ευρώ ανά διαμέρισμα και μίσθωση για τουλάχιστον τέσσερα χρόνια. Η δημοτική πρόσκληση τεκμηριώνει τους όρους και τη δυναμικότητα του προγράμματος.

Για την αξιολόγηση του αποτελέσματος χρειάζεται να εξεταστεί πόσες αιτήσεις έγιναν, πόσες εγκρίθηκαν, πόσες συμβάσεις υπογράφηκαν και πόσα διαμερίσματα παραδόθηκαν σε ενοικιαστές. Η μελέτη ζητά αυτά τα στάδια να δημοσιεύονται χωριστά. Έτσι αποτυπώνεται η πραγματική προσθήκη προσιτών κατοικιών και εντοπίζεται το σημείο όπου τυχόν καθυστερεί η διαδικασία.

Η έκθεση αντιμετωπίζει τις 70 κατοικίες ως στόχο που χρειάζεται παρακολούθηση. Η ανακοίνωση ενός αριθμού και η εγκατάσταση νοικοκυριών σε αντίστοιχα σπίτια είναι διαφορετικά στάδια. Η δημοσιοποίηση του απολογισμού επιτρέπει να αξιολογηθεί η πορεία του προγράμματος με πραγματικά στοιχεία.

Διαφορετικοί λογαριασμοί για το ίδιο έργο

Η ακρίβεια στο κόστος έχει τη δική της σημασία. Για το δημοτικό ακίνητο της Αλεξανδρείας 59 στη Θεσσαλονίκη, που μετατράπηκε σε έξι κατοικίες, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αναφέρει χρηματοδότηση 1,11 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Στην ίδια ανακοίνωση, οι εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης καταγράφονται ως δαπάνη περίπου 120.000 ευρώ.

Σημειώνεται πως οι δύο αριθμοί χρειάζονται διάκριση κατά την αποτίμηση του έργου. Η χρηματοδότηση, οι εργασίες και το συνολικό κόστος λειτουργίας αποτελούν διαφορετικά μεγέθη.

Ένας συγκρίσιμος λογαριασμός ανά κατοικία πρέπει να εξηγεί τι περιλαμβάνει, από τη μελέτη και την κατασκευή μέχρι τη συντήρηση. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το υπουργείο επιβεβαιώνει ότι τα έξι διαμερίσματα έχουν ήδη μισθωθεί σε ευάλωτα νοικοκυριά.

Ακίνητα με εκκρεμότητες στην καταγραφή

Ένα ακόμη εμπόδιο εμφανίζεται προτού καν αρχίσουν οι εργασίες. Η αξιοποίηση ενός κτιρίου προϋποθέτει σαφή ιδιοκτησία, δυνατότητα χρήσης ως κατοικίας και τεχνικό έλεγχο. Η μελέτη ζητά αντιστοίχιση των τίτλων με τα στοιχεία του ακινήτου, καταγραφή της σημερινής χρήσης και εκτίμηση του κόστους προσαρμογής του.

Η έκθεση επικαλείται και ευρήματα του Ελεγκτικού Συνεδρίου. Ο έλεγχος 3/2025, σε δείγμα κληροδοτημάτων που έχουν καταλειφθεί σε πανεπιστήμια, στην Ακαδημία Αθηνών και στο Ίδρυμα Κρατικών Υποτροφιών, εντόπισε ελλιπή καταχώριση στο Μητρώο Κοινωφελών Περιουσιών και αδυναμίες στην οικονομική επαλήθευση. Διαπίστωσε επίσης ότι τα σχέδια διαχείρισης και αξιοποίησης είχαν εφαρμοστεί μόνο από μέρος των φορέων.

Τα ευρήματα αφορούν το δείγμα που ελέγχθηκε. Αναδεικνύουν, πάντως, τη σημασία της απογραφής πριν από κάθε στεγαστικό σχεδιασμό. Για τα κληροδοτήματα πρέπει επιπλέον να εξετάζεται ο σκοπός για τον οποίο καταλείφθηκε η περιουσία, ώστε η προτεινόμενη χρήση να είναι συμβατή με αυτόν.

Η διάρκεια του χαμηλού ενοικίου

Η κοινωνική μίσθωση χρειάζεται σχεδιασμό και για τη λήξη της σύμβασης. Η τετραετής ελάχιστη διάρκεια στο πρόγραμμα της Αθήνας δίνει συγκεκριμένο ορίζοντα στον ιδιοκτήτη και στο νοικοκυριό. Η διατήρηση προσιτής στέγης πέρα από αυτόν απαιτεί συνέχεια στη χρηματοδότηση, σαφείς συμβατικούς όρους και διαχείριση του διαθέσιμου αποθέματος.

Γι’ αυτό η μελέτη προτείνει να μετριέται η παραμονή των νοικοκυριών στη στέγη στους 12 και στους 24 μήνες. Ζητά επίσης δημοσιοποίηση της διάρκειας των μισθώσεων, των ωφελούμενων και των κατοικιών που παραμένουν σε χρήση.

Ο έλεγχος συνεχίζεται μετά την παράδοση

Στις προτεινόμενες υποχρεώσεις των δήμων περιλαμβάνονται ετήσιος απολογισμός, κόστος ανά κατοικία, μίσθωμα σε σχέση με την αγορά και κατοικίες που πράγματι κατοικούνται. Για τη στέγαση εργαζομένων, η έκθεση προσθέτει τις θέσεις υπηρεσιών που καλύφθηκαν και τη διάρκεια παραμονής του προσωπικού.

Ο ίδιος απολογισμός πρέπει να δείχνει τις πηγές χρηματοδότησης, τα κονδύλια που απορροφήθηκαν και εκείνα που έμειναν αδιάθετα. Στη διαχείριση των κατοικιών χρειάζεται ορισμένος υπεύθυνος, πρόβλεψη συντήρησης και παρακολούθηση των συμβάσεων, ώστε κάθε δήμος να γνωρίζει πόσα σπίτια μπορεί να διαθέτει και με ποιους όρους.

To άρθρο Κοινωνική κατοικία: Οι παγίδες που φουσκώνουν το κόστος και καθυστερούν τα φθηνά σπίτια δημοσιεύτηκε στο NewsIT .