Νέες προϋποθέσεις για απαλλαγή από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων – Τι αναφέρει απόφαση της ΑΑΔΕ

Τις προϋποθέσεις από τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων αποσαφηνίζει νέα απόφαση της ΑΑΔΕ που δημοσιεύτηκε ΦΕΚ, καθορίζοντας ποια έγγραφα απαιτούνται και πώς αποδεικνύεται κάθε εξαίρεση ή απαλλαγή.

Ο ειδικός φόρος επί των ακινήτων αφορά νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία) σε ακίνητα στην Ελλάδα και επιβάλλεται ως ετήσιος φόρος 15% επί της αξίας τους. Ο σκοπός του φόρου είναι να αποθαρρύνει την αδιαφάνεια στην κατοχή ακινήτων μέσω εταιρικών σχημάτων, γι’ αυτό και οι απαλλαγές κινούνται γύρω από διαφάνεια ιδιοκτησίας, πραγματική οικονομική δραστηριότητα και ειδικές κατηγορίες φορέων.

Η απόφαση Α.1014/2026, θέτει ένα πλαίσιο προς δύο κατευθύνσεις:

• Πρώτον, ποια δικαιολογητικά πρέπει να τηρούνται ή να προσκομίζονται για τις εξαιρέσεις όπου δεν απαιτείται ετήσια αίτηση.
• Δεύτερον, ποια είναι η διαδικασία αίτησης και ελέγχου για τις περιπτώσεις όπου η απαλλαγή χορηγείται μετά από αίτημα του φορολογούμενου.

Ποιοι εξαιρούνται από τον φόρο

Σε ό,τι αφορά τις εξαιρέσεις από τον φόρο, δίνεται έμφαση στη θεσμική διαφάνεια και εντάσσονται εταιρείες των οποίων οι μετοχές διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο ή σε πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης. Στη δεύτερη περίπτωση, προϋπόθεση είναι η αγορά να εποπτεύεται από αρμόδια αρχή και να υπάρχει πλαίσιο διεθνούς συνεργασίας και ανταλλαγής πληροφοριών.

Στις εξαιρέσεις με οικονομικό κριτήριο περιλαμβάνονται επιχειρήσεις που έχουν εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική ή παροχής υπηρεσιών δραστηριότητα στην Ελλάδα, όταν τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητα υπερβαίνουν τα ακαθάριστα έσοδα από ακίνητα. Παράλληλα, βασική εξαίρεση είναι και η διαφάνεια των τελικών ιδιοκτητών, όταν το εταιρικό σχήμα «καταλήγει» σε φυσικά πρόσωπα με ελληνικό ΑΦΜ.

Επιπλέον, η απόφαση «ξεμπερδεύει» και τι μετρά ως έσοδο καθώς διευκρινίζεται ότι μερίσματα, τόκοι και δικαιώματα δεν συνυπολογίζονται στα ακαθάριστα έσοδα της δραστηριότητας της επιχείρησης, ενώ ως έσοδα από ακίνητα αντιμετωπίζονται κατά βάση ποσά από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση. Επίσης, όταν μια εκμίσθωση συνδυάζεται με υπηρεσίες που εξυπηρετούν τη λειτουργία της επιχείρησης, αποσαφηνίζεται η αντιμετώπιση ώστε να μην «μπερδεύεται» η εικόνα μεταξύ καθαρής εκμετάλλευσης ακινήτων και πραγματικής επιχειρηματικής λειτουργίας.

Ξεχωριστή θέση έχουν οι εταιρείες που ανεγείρουν κτίρια ή εγκαταστάσεις για να τα ιδιοχρησιμοποιήσουν σε βιομηχανική, τουριστική ή εμπορική δραστηριότητα. Κρίσιμο είναι το χρονικό όριο, έως επτά έτη από την κατάθεση των δικαιολογητικών για την έκδοση της αρχικής οικοδομικής άδειας, μέσα στο οποίο πρέπει να αποδειχθεί ότι η επένδυση οδηγεί σε λειτουργία. Η απόφαση συνδέει τη συγκεκριμένη εξαίρεση με αποδεικτικά όπως βεβαίωση αρμόδιας υπηρεσίας για την κατάθεση δικαιολογητικών της άδειας, φορολογικά στοιχεία που δείχνουν την εξέλιξη και μεταβολές δραστηριότητας, καθώς και στοιχεία που «δένουν» το ακίνητο με την ιδιοχρησιμοποίηση όταν ολοκληρωθεί.

Παράλληλα, η απόφαση προβλέπει φοροαπαλλαγές που δεν στηρίζονται σε τζίρους, αλλά στην ταυτότητα του φορέα. Ενδεικτικά, περιλαμβάνονται εταιρείες που ανήκουν κατά πλειοψηφία στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, αλλοδαπά κράτη με όρο αμοιβαιότητας, γνωστές θρησκείες και δόγματα, ασφαλιστικά ταμεία και οργανισμοί κοινωνικής ασφάλισης, καθώς και ορισμένα θεσμικά επενδυτικά σχήματα με ακίνητη περιουσία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απόφαση απαιτεί θεσμικά έγγραφα (όπως φύλλα της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως ή βεβαιώσεις εποπτευουσών αρχών), ειδικές βεβαιώσεις όπου προβλέπονται (π.χ. για την αμοιβαιότητα αλλοδαπών κρατών) και, όταν τα δικαιολογητικά είναι σε ξένη γλώσσα, επίσημη μετάφραση όπου απαιτείται.

Ποια είναι η διαδικασία

Η διαδικασία αίτησης προβλέπεται μόνο για δύο κατηγορίες:

• για τη ναυτιλία και για νομικά πρόσωπα/οντότητες που αποδεδειγμένα επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, και
• για εταιρείες που κατέχουν πλήρως τέτοιου είδους φορείς.

Η αίτηση υποβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Ιανουαρίου κάθε έτους, ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στην πύλη myAADE ή με φυσικό φάκελο προς την αρμόδια ΔΟΥ ή το αρμόδιο ΚΕΦΟΚ. Η αίτηση υποβάλλεται ανά ακίνητο και ακολουθεί μερικός έλεγχος για να κριθεί αν πληρούνται οι όροι.

Κρίσιμος μηχανισμός για να μην χάνονται οι προθεσμίες είναι ότι, αν έχει κατατεθεί εμπρόθεσμα αίτηση απαλλαγής αλλά δεν έχει κοινοποιηθεί απόφαση μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης ΕΦΑ, η δήλωση υποβάλλεται ως υπαγόμενη στην αιτούμενη απαλλαγή. Αν η απόρριψη έρθει αργότερα, δεν επιβάλλονται πρόστιμα ή τόκοι πέραν του φόρου που θα καταλογιστεί. Ειδικά για το 2026 προβλέπεται μεταβατικά ότι η αίτηση για την απαλλαγή των φορέων υποβάλλεται εντός τριάντα ημερών από τη δημοσίευση της απόφασης.

To άρθρο Νέες προϋποθέσεις για απαλλαγή από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων – Τι αναφέρει απόφαση της ΑΑΔΕ δημοσιεύτηκε στο NewsIT .